瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
不動産取引においては、以前から「瑕疵担保責任」という言葉が使われていましたが、2020年に行われた民法の改正により、「契約不適合責任」という新しい言葉が使われるようになりました。
これには内容上の大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に一部異なる点があります。
そのため、この点についても理解しておくことが重要です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、見た目ではわからない「隠れた瑕疵」と呼ばれるものに対しても問われます。
つまり、建物の外見上の傷だけでなく、内部の問題や構造上の欠陥などでも責任を負うことになります。
これは買い主に公正な取引を提供するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、法令を遵守する必要があります。
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目で確認できない部分に存在する建物や土地の問題を指します。
表面上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースです。
具体的な分類としては、物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵などがあります。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、外見上は問題がないように見えるものの、内部に瑕疵がある状態を指します。
例えば、新しく住み始めた直後に雨漏りが発生したり、白アリの被害があったりするケースが物理的瑕疵に該当します。
また、地下に危険物や違法廃棄物が埋まっていたり、建物が耐震基準を満たしていない場合も物理的瑕疵と考えられます。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、物件自体には問題がないものの、法律に違反している状態にある物件を指します。
建物や土地の利用には、建築基準法や都市計画法などの法律が制約として存在します。
このため、法律的に問題のある物件も、契約不適合として責任を問われることがあります。